woaijiangyou 發(fā)表于 2011-10-16 22:25
哥子 每期 我都來 捧場(chǎng)的哦！
工程預(yù)算是裝修工程中的一個(gè)非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。那么如何去做一份適合自己/客戶的工程預(yù)算呢？
現(xiàn)在市面上經(jīng)常會(huì)有人宣傳說："三房?jī)蓮d豪華裝修32000元"之類的口號(hào)。其實(shí)這種口號(hào)明顯是鉆法律漏洞，因?yàn)閲矣嘘P(guān)部門并沒有明文對(duì)"豪華"兩個(gè)字作為規(guī)定。但對(duì)于高級(jí)裝修，國家建設(shè)部門是有明文指標(biāo)的：那就是每平方米平均造價(jià)
1500元以上。一般三房?jī)蓮d實(shí)用面積大約在80 平方米左右。那么高級(jí)裝修的造價(jià)就得要 120000元。很明顯，32000 元是脫離現(xiàn)實(shí)的和空洞的。
另一種鉆牛角尖的說法說是："我們的產(chǎn)品采用AAA級(jí)的夾板。"事實(shí)上，國家一般采用的等級(jí)叫法都是諸如特級(jí)、一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)這樣的叫法，而AAA等級(jí)在國內(nèi)多數(shù)用于銀行資信評(píng)定，以便和國際接軌。毫無疑問，在中國國境經(jīng)銷的產(chǎn)品都需要遵守中國的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。如果真的有AAA
級(jí)板，那么按照推論就應(yīng)該有AA、A之類的等級(jí)。那么，排到第三的板仍然是A級(jí)板！
這種行為是一種欺詐行為和不公平競(jìng)爭(zhēng)行為，它的漫延只會(huì)不斷地?fù)p害整個(gè)行業(yè)的利益。
一個(gè)工程的預(yù)算究竟需要多少錢，在一個(gè)相對(duì)的地區(qū)，是存在著一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格，俗稱行價(jià)，它是一個(gè)平均水平的報(bào)價(jià)。這里面存在著幾方面的影響因素。
1、 市場(chǎng)價(jià)格受地域的影響。一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，由于材料運(yùn)輸費(fèi)用等方面的影響，就會(huì)使成本增加，從而推高價(jià)格。但勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地開支會(huì)相對(duì)低廉，也會(huì)影響價(jià)格下降。
2、 市場(chǎng)價(jià)格受物價(jià)的影響。一個(gè)地方的物價(jià)高，工程的報(bào)價(jià)也會(huì)隨之增高。反之，在一些物價(jià)低廉的地方，報(bào)價(jià)就會(huì)低。這里所說的物價(jià)是一個(gè)指數(shù)，而不是具體的價(jià)格。
3、 市場(chǎng)價(jià)格受競(jìng)爭(zhēng)的影響。一個(gè)地方的裝飾行業(yè)發(fā)展成熟，猶其是賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)的地區(qū)，市場(chǎng)價(jià)格會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)影響而大幅度下降。
同樣，在同一個(gè)地區(qū)，不同公司的報(bào)價(jià)也會(huì)有差異，這里面存在著幾個(gè)方面的影響因素：
1、 工程質(zhì)量：這是最主要的影響因素。保證質(zhì)量，首先是保證利潤(rùn)，只有保證利潤(rùn)的情況下，才有可能保證質(zhì)量。俗話說：羊毛生在羊身上。一個(gè)低的價(jià)格，必要是要從質(zhì)量方面去取得必要的利潤(rùn)。
2、 設(shè)計(jì)質(zhì)量：一個(gè)由正式的室內(nèi)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的和一個(gè)非正式設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的，或者根本就不存在設(shè)計(jì)的工程，那么，在總體價(jià)格上，是必然存在著成本的差異的。
3、 場(chǎng)地成本：一家在商業(yè)旺區(qū)的公司，和一家較為偏僻的公司，在經(jīng)營(yíng)成本上，是有著較大的差異的。
4、 廣告開支：這本屬于經(jīng)營(yíng)成本之一，之所以單獨(dú)提出來，是因?yàn)橛袝r(shí)候廣告開支要比其他的經(jīng)營(yíng)成本的總和還要多。而這個(gè)開支是必須攤分到報(bào)價(jià)里面的。
5、 管理費(fèi)用：排除公司的管理不說，就從工地管理上來說，成本也是不同的，一個(gè)工地的管理由一名專業(yè)工程師承擔(dān)或者由一名民工包工頭承擔(dān)，那些管理費(fèi)用也是不同的。
那么，業(yè)主方該如何去看待一份預(yù)算呢？這是一件令人非常頭痛的事情。很多業(yè)主都懂得貨比三家的道理，但往往只會(huì)比價(jià)格，這是一種片面的行為。貨比三家要比設(shè)計(jì)、比質(zhì)量和比信譽(yù)。任何一方面不比較，都是不完整的。
1、 比設(shè)計(jì)。可以肯定的是，設(shè)計(jì)多數(shù)是個(gè)人的因素，目前國內(nèi)的現(xiàn)實(shí)很難區(qū)分究竟是一家大公司的設(shè)計(jì)好，還是一個(gè)個(gè)體設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)好。有時(shí)候大公司能做一些非常復(fù)雜、非常專業(yè)的設(shè)計(jì)，但也有一些大公司做出來的圖紙不堪入目，土里土氣。這里唯一能做的，就是從圖面上來看。
2、 比質(zhì)量。這個(gè)多數(shù)的業(yè)主都會(huì)通過樣板房來看。但事實(shí)上，中國的國情又讓這樣眼見為實(shí)的東西大打折扣。樣板房可能是由一家大公司做的，但你的房子可不一定會(huì)由樣板房的施工隊(duì)來做，這是事實(shí)。因?yàn)榇蠊酒煜露紩?huì)掛靠很多小隊(duì)伍。另一種是房地產(chǎn)的樣板房，如果你相信它是標(biāo)示的價(jià)格做出來的，那么就更可悲了。一般房地產(chǎn)的樣板房的實(shí)際施工造價(jià)往往是對(duì)外宣稱的1倍，甚至2-3倍。一般的家庭根本無力奉陪。唯一的辦法是，要么找項(xiàng)目經(jīng)理，他們多數(shù)只會(huì)帶去參觀自己裝修的工程項(xiàng)目，要么就是找比較正規(guī)，擁有自己企業(yè)施工規(guī)范的公司。
3、 比信譽(yù)。相對(duì)來說，大公司的信譽(yù)要比小公司的強(qiáng)。但可能肯定的是，小公司更依賴信譽(yù)來生存，因?yàn)樗麄儫o力用不斷的廣告轟炸來宣傳自己，所以通過客戶間的相互推薦更是一個(gè)業(yè)務(wù)發(fā)展的主要辦法。據(jù)相關(guān)的調(diào)查顯示，在中國，有75%的家庭會(huì)選擇朋友介紹的裝修公司或者裝修隊(duì)裝修。信譽(yù)怎么比？化龍巷作為一個(gè)消費(fèi)分享論壇，就是一個(gè)不錯(cuò)的地方。
在看過以上的分析后，你大概心目中也會(huì)對(duì)價(jià)格的構(gòu)成有一個(gè)較為明顯的看法。那么下一步你應(yīng)該做的事情就是選擇自己經(jīng)濟(jì)能力所能承受的范圍內(nèi)最好的一家公司來為你服務(wù)。
預(yù)算審核范本：
1、正常規(guī)范預(yù)算表應(yīng)含有主材、輔材、人工費(fèi)項(xiàng)目。另外預(yù)算表要有預(yù)算說明、工藝說明，材料說明和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。有的含有特殊工藝說明，要注意特殊工藝是否要另外收費(fèi)？
2、預(yù)算表要增加一條：決算總價(jià)不能超過預(yù)算總價(jià)5%，超出部分裝修公司自理。（這個(gè)范圍區(qū)間可以根據(jù)每位同學(xué)經(jīng)濟(jì)能力，裝修打算花費(fèi)的金額來考慮。）這一條是關(guān)鍵，如果最后決算價(jià)翻番，那預(yù)算表就失去了意義。而且要注意多算、錯(cuò)算、漏算是裝修公司的責(zé)任，如果因此超標(biāo)，那應(yīng)該裝修公司負(fù)全責(zé)。
3、有些輔料會(huì)在很多地方用到，JS就會(huì)這里算一點(diǎn)，那里算一點(diǎn)，分散投資不痛不癢的。這個(gè)時(shí)候我們就可以要求合并計(jì)算。
4、所有裝修公司代為購買的主材，最好分項(xiàng)注明主材的品牌、型號(hào)、規(guī)格、檔次，這樣才能比較材料的優(yōu)劣和價(jià)格的高低。輔材也要盡量標(biāo)注清楚，最好在表中分項(xiàng)明細(xì)標(biāo)注。————這點(diǎn)是很多TX容易忽略的。注意注意啊~商家打價(jià)格差異就是在這里
5、所有木工制作的部分，比如鞋柜，應(yīng)該注意制作鞋柜要用到哪些材料，各用多少？這類信息一定要明白細(xì)致，我們才能了解該到底用料幾何，才能控制好費(fèi)用。另外最好把各木作總價(jià)算出來，比如鞋柜的最終成品要花費(fèi)多少(包括框架、飾面、油漆、五金、導(dǎo)軌配件等等)，如果價(jià)格和市價(jià)差不多，那還不如直購或廠家定做。
特別提醒：如果櫥柜的使用率較高，那強(qiáng)烈建議找專業(yè)的櫥柜廠商訂做，無論是產(chǎn)品還是售后服務(wù)都更有保障。
6、油漆部分，全部換算成桶或者升，因?yàn)橛推崾前赐盎蛘呱齺碣徺I；電線要換算成卷或者米；輔料當(dāng)中的水泥黃沙要換算成包，道理同上。
7、水路改造工程最好是PPR水管廠家來做，價(jià)格便宜產(chǎn)品質(zhì)量和施工質(zhì)量都有保證，PPR水管最好的是6分的熱水管，一廚一衛(wèi)，廠家來做包工包料不超過1K；一廚兩衛(wèi)不超過2K。電路改造工程要把所用材料信息詳細(xì)列舉一些，越詳細(xì)越能發(fā)現(xiàn)問題，裝修公司越不好做手腳。水電工程是家裝中的隱蔽工程，裝修公司一般都會(huì)重點(diǎn)照顧，如果利潤(rùn)合理我們不多說什么，如果是黑心錢，那就要徹底揭露。另外別忘了讓裝修公司提供水電安裝的VCD一份，供后來檢修或更換。
8、其他項(xiàng)目方面，注意材料搬運(yùn)上樓費(fèi)，業(yè)主自購材料是不是算在該費(fèi)用之內(nèi)的，建材搬運(yùn)上樓，尤其是在沒有電梯的情況下，是一件非常消耗體力、非常麻煩的事，建議你和裝修公司協(xié)商好這塊工作。另外垃圾清理要搬運(yùn)到小區(qū)指定位置，室內(nèi)保價(jià)也要有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，如果保潔效果不到位你可拒絕支付保潔費(fèi)。另外有的預(yù)算表可能還有第三方監(jiān)理費(fèi)、空氣監(jiān)測(cè)環(huán)保監(jiān)測(cè)等費(fèi)用，建議把這些項(xiàng)目砍掉，因?yàn)檠b修公司提供的，肯定都合格，要真監(jiān)測(cè)，還是自己去找專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)來做比較好。還有的會(huì)有啥“不可預(yù)知管理費(fèi)”，這是純粹的垃圾項(xiàng)目，一定要去掉。
9、很多材料上面會(huì)寫有“按實(shí)際結(jié)算”，多出來的材料會(huì)在完工結(jié)算時(shí)退錢給我們。建議最好讓商家給個(gè)整體預(yù)估，以及一個(gè)超出的范圍。這個(gè)心里有個(gè)低，不至于后面出現(xiàn)問題說不清楚。
來兩個(gè)例子吧：
·曾經(jīng)有奸商用KG賣熊貓電線。
要知道熊貓電線可是很貴的，但是分量又不重。按KG為單位回收實(shí)在是太黑了
·還有個(gè)同學(xué)碰到實(shí)際出來的工程量比預(yù)算都超出了100%，那么多么多么的黑啊~~~
10、最后關(guān)于付款，一般是四個(gè)付款期，即開工預(yù)付款、中期進(jìn)度款、后期進(jìn)度款以及工程尾款，比例一般是30%、35%、30%、5%，當(dāng)然也可以另行規(guī)定。但不管怎么定，有幾個(gè)要點(diǎn)是必須注意的，一預(yù)付款不宜過多，開工后MONEY是控制裝修公司的最強(qiáng)武器，俗話說錢在誰手上誰就是大爺，不要過早的把控制權(quán)主動(dòng)權(quán)交給對(duì)方；第二進(jìn)度款一定是已完成工程驗(yàn)收合格后再支付，這和預(yù)付款的概念是不同的；第三尾款是一定需要的，一般是裝修驗(yàn)收之后0-3個(gè)月再付請(qǐng)，比如木工活部分，純手工打造和工廠出品是有差別的，這點(diǎn)一定要注意，甚至可以提高比例；最后付款方式、付款條件、付款比例、付款時(shí)間都要明確寫進(jìn)合同。
11、有些東西明明就是廠商免費(fèi)安裝的，但是報(bào)價(jià)時(shí)候卻寫有人工費(fèi)XX元。
woaijiangyou 發(fā)表于 2011-10-16 22:25
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