消費升級回歸品質(zhì)居住時代大勢所趨

近幾年來，消費升級成了各行各業(yè)都在談?wù)摰男聼狳c，不知不覺中，已經(jīng)滲透到了我們生活的方方面面。

越來越多的人愿意付費學(xué)習(xí)知識、下載音樂；家庭對智能設(shè)備的投入越來越多；三四線城市的影院越來越多；更多人愿意為電子游戲付費，比如購買王者榮耀、英雄聯(lián)盟的皮膚等；副食店慢慢轉(zhuǎn)型為連鎖便利店，網(wǎng)吧慢慢轉(zhuǎn)型為電競化的網(wǎng)咖……

消費升級，并不只是說花更多、更貴的錢，升級更多的體現(xiàn)在消費結(jié)構(gòu)的變化上。消升級正在引領(lǐng)著經(jīng)濟發(fā)展的新趨勢，對于我國支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)來說，自然也是產(chǎn)生了不小的沖擊，從與老百姓息息相關(guān)的住宅產(chǎn)品來說，消費升級主要體現(xiàn)在購房者對住品質(zhì)的要求提升上面。

“品質(zhì)居住時代”來臨

改革開放以來，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，到2019年，預(yù)計人均GDP將邁上1萬美元的臺階，隨著人均GDP再上新臺階，多層次、多樣性的消費需求空間將會進一步打開，人們對高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的需求也會持續(xù)增加，包括對品質(zhì)居住的需求。

伴隨著GDP的增長，我國城市化率水平也在不斷提高，而這也進一步促進了房地產(chǎn)行業(yè)的消費升級。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，“截止到2018年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已達到59.58%，2019年將突破60%，按照這個趨勢，預(yù)計2030年將達到70%左右”，距離發(fā)達國家約80%的城市化率水平越來越接近。而根據(jù)世界各個發(fā)達國家發(fā)展歷史看，當(dāng)城市化率達到 70%-75%左右時，城市化進程將放緩，城市人口不再大幅增加，供求也基本實現(xiàn)平衡。這意味著，我國目前的城市化進程已進入中后期，而伴隨著城市化的日漸成熟，住房供求也基本實現(xiàn)了平衡飽和，國內(nèi)人均住房面積不會再大幅增加，盡管還會有，但只是局部結(jié)構(gòu)性的，而不是總體性的人均住房不夠。當(dāng)實現(xiàn)了“有房住”的愿望之后，下一步當(dāng)然就是想要“住好房”！也就是說，近幾年我國的地產(chǎn)行業(yè)，正在實現(xiàn)從“住房短缺時代”向”品質(zhì)居住時代”的轉(zhuǎn)變。

這一點，從近幾年購房需求結(jié)構(gòu)的變化上也可見一斑，在消費升級的時代下，品質(zhì)居住成為一種新剛需，改善性換房成為市場成交主力。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2017年全國層面的市場中改善性換房群體最多，占比達到46.7%，分城市看，超過一半城市的換房占比超過40%，其中北京換房占比最高，為67%，改善性需求已成為主流。

上圖為2019年我國主力城市住宅成交數(shù)據(jù)，從表格中可以看出，整體購房主力需求，已由二、三房向三、四房轉(zhuǎn)變，100-140平方米的大戶型產(chǎn)品與之前相比也更受購房者的歡迎。

未來隨著購房者消費觀念的不斷升級，舒適型住宅需求比重將會持續(xù)上升。

從“功能型消費”走向“體驗型消費”

隨著消費升級的到來，購房者對房屋居住的要求，不再僅僅是滿足剛需性的居住需求，而是要求有更好的居住體驗，對房屋的品質(zhì)、居住環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等都提出了更高的要求。

在以前，買房者更注重房子周邊的學(xué)校、交通、醫(yī)院等配套設(shè)施，而根據(jù)最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，大家對居住環(huán)境的重視程度逐漸提高，對小區(qū)綠化程度、樓棟間距等指數(shù)開始格外關(guān)注，在選擇房子時，更多的傾向于依據(jù)自己的價值觀、審美觀，選擇一種新的居住體驗方式。

除了對房子硬件設(shè)施的要求，還有越來越多的人希望得到精神層面的滿足，比如要求更完善的社區(qū)生活體系，來滿足更豐富的業(yè)余生活，有數(shù)據(jù)表示，現(xiàn)代家庭大多已經(jīng)發(fā)展為三代同堂的居住形式，居者們更注重孩子和老人的業(yè)余生活體驗，甚至不惜為此一擲千金。

在“去化難”的現(xiàn)狀下，為了滿足購房者對品質(zhì)居住的需求，開發(fā)商們也在通過各種手段來吸引客戶。體現(xiàn)在社區(qū)規(guī)劃設(shè)計上，外立面越來越“高大上”，擁有人車分流、新風(fēng)系統(tǒng)的小區(qū)越來越多，園區(qū)綠化層次更加豐富……隨著科技進步以及居民對互聯(lián)網(wǎng)的深度應(yīng)用，以“物聯(lián)網(wǎng)+人工智能”為核心的智能家居，也成為房地產(chǎn)產(chǎn)品升級的重要手段，刷臉入戶、引入機器人服務(wù)，語音控制燈光、窗簾和家電，自有配置各種場景......

此外，鑒于購房者對業(yè)余生活體驗的重視，以及房地產(chǎn)行業(yè)向品質(zhì)居住時代的轉(zhuǎn)變，不少開發(fā)商開始將企業(yè)經(jīng)營的重心，從前期開發(fā)轉(zhuǎn)移到房屋交付后的“社區(qū)運營”上，也可以說是物業(yè)服務(wù)升級。

比如某開發(fā)商為了滿足業(yè)主不同層面的精神文化需要，為大家提供了不同的興趣部落，舉辦諸如高爾夫球賽、會員脫口秀、自駕旅行、文化晚會等主題活動。

為了滿足住宅消費升級帶來的新需求，開發(fā)商們努力改變迎合購房者，但為什么依然會有很多樓盤，在交房前后被維權(quán)呢？

消費升級要基于牢靠的房屋質(zhì)量隨著消費升級的到來，購房者對房屋品質(zhì)、居住環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等都提出了更高的要求，這同時促進了開發(fā)商對產(chǎn)品、服務(wù)等進行升級。

開發(fā)商對住宅的居住環(huán)境、周邊配套、物業(yè)服務(wù)等方面都進行了明顯的提升對社區(qū)環(huán)境、智能化應(yīng)用、物業(yè)服務(wù)等方面的升級，即可全方位滿足購房者對于居住品質(zhì)升級的要求。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展水平的進步，消費升級趨勢愈演愈烈，“品質(zhì)為王”的時代到來，對于購房者來說，居住品質(zhì)、居住體驗變得更加重要，而開發(fā)商只有順應(yīng)時代的浪潮，提升房屋品質(zhì)，才能避免被狠狠地拍在沙灘上。

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